Nutzungsphase

Für die Nutzungsphase sind die folgenden Themen vertraglich aufzuarbeiten

(Leasing-)Zinsen / Amortisationen

  • In den allermeisten Immobilienleasings-Verträgen enthalten bei den finanziellen Festsetzungen
    • Leasingzinse
    • Amortisationen
  • Die Amortisation orientiert sich an der mutmasslichen Wertverminderung des Leasingobjekts zu orientierten
  • Die mutmassliche Wertverminderung wird regelmässig an den steuerlich zugelassenen Abschreibungssätzen artgleicher Immobilien orientiert

Baurechtszinsen (sofern Land im Baurecht überbaut wird)

  • Leasingobjekt = Baute im Baurecht erstellt
  • Beanspruchung des Baurechts löst einen Baurechtszins aus
  • In der Regel wird der Baurechtszins vom Leasinggeber dem Baurechtsgeber entrichtet und dem Leasingnehmer ohne Aufschlag als Fremdkosten weiterbelastet; eine Kapitalisierung und ein „Einmal-Baurechtszins“ ist die Ausnahme

Anpassungsklauseln

  • Zur Anpassung von Zinsanteil und Amortisationsanteil an die Finanzmarktverhältnisse zu vereinbarten volvierenden Refinanzierungspunkten enthalten praktisch alle Immobilienleasing-Verträge Anpassungsklauseln
  • Anpassungsklauseln basieren an Bezugsgrössen wie ein
    • Index
    • Libor-Satz
    • usw.

Zahlungsmodalitäten

  • Fälligkeitsdaten
    • periodisch
    • oft vierteljährlich, aber auch monatlich
  • Zahlungsfristen
    • Regelfall: per Ende Quartal, per Ende Monat
  • Pränumerando-Zahlung

Gefahrentragung / Haftung gegenüber Dritten

  • Leasingnehmer trägt alle Risiken des Leasingobjektes
    • Zerstörung des Leasingobjektes
    • Beschädigung des Leasingobjektes
    • Geschäftsunterbruch
    • uam
  • Die Risikoüberwälzung erfolgt analog jener beim Mobiliar-Leasing
  • Versicherungspflicht des Leasingnehmers
    • Ersatzvornahme-Recht des Leasinggebers

Gewährleistung

  • Leasingnehmer hat vs. Leasinggeber keine Ansprüche auf Gewährleistung, weder auf Wandelung, Minderung noch Nachbesserung
  • Kauf und / oder Ueberbauung des Baulandes
    • Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber Dritten im Namen – auf Verlangen und auf Rechnung des Leasinggebers – durch den Leasingnehmer auf dessen Kosten

Gebrauch

  • Nutzung und Gebrauch mit gehöriger Sorgfalt
  • Leasinggeber statuieren in ihren Verträgen für den Fall der Uebernutzung regelmässig eine Schadenersatzpflicht

Unterhalt

  • Unterhaltspflicht des Leasingnehmers auf eigene Kosten
  • Erfüllung behördlichen Auflagen durch den Leasingnehmer, ev. Ersatzvornahme durch Leasinggeber auf Kosten des Leasingnehmers

Weitere Leistungen

  • Nebst Pflicht zur Ueberlassung des Leasingobjektes weitere Leistungen des Leasinggebers nur bei individuell konkreter Abrede

Ordentliche Beendigung

  • Fixe Vertragsdauer
    • maximale ordentliche Leasingdauer, ohne Berücksichtigung der Dauer aus Ausübung einer Option auf ein Anschluss-Leasing
    • zwischen 5 und 20 Jahren
  • Kündigungsrecht je nach Standardvertrag bzw. Verhandlung mit der Leasinggeberin, dann oft auf Gegenseitigkeit

Ausserordentliche Beendigung

  • in den Fällen des Zahlungsverzugs
  • Möglichkeit des Leasinggebers, die Aufrechterhaltung des Leasingvertrags unter Verzicht auf nachträgliche Erfüllung des Leasingnehmers und Geltendmachung von Schadenersatz im Rahmen des positiven Vertragsinteresses
  • Analoge Anwendung der Verzugsbestimmung von OR 83
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