Sicherheiten

Primäre Sicherheit für das Immobilienleasing-Projekt bietet für den Leasinggeber das Leasingobjekt, die Immobilie. Angesichts dessen, dass es sich bei den Leasingimmobilien – abgesehen von den Büroimmobilien – zumeist um Spezialimmobilien handelt, besteht oft nur für den Boden ein Wertsteigerungspotential.

Die meisten Leasinganbieter orientieren sich zu Recht nicht nur am Leasingobjekt, sondern machen eine Gesamtschau aller zu sichernden Risiken.

Risikomanagement

Ein adäquates Risikomanagement verlangt eine Prüfung nach folgendem Raster:

  1. Risikovermeidung
  2. Risikoübertragung
    1. zB Risikoüberwälzung auf Vertragspartner (Leasingnehmer)
    2. zB durch Outsourcing oder Versicherung
  3. Risikoverminderung
    1. zB durch Risikodiversifikation
    2. zB durch Prozessverbesserung
    3. zB durch internes Kontrollsystem
    4. zB durch Krisen- und Business Continuity Management
  4. Risikoakzeptanz
    1. zB Eigenkapitalausstattung bei OpCo oder PopCo
    2. zB Leistung von Sicherheiten

Quelle: Struktur vgl. www.praeventionsberatung.ch 

Zu sichernde Risiken

Folgende Risiken gilt es womöglich durch Sicherheiten zu decken:

  • kommerzielles Gesamtrisiko
    • unerwartete Veränderungen bei allen Wert-Parametern, sofern und soweit es nicht um ein grundlegendes unternehmerisches Risiko des Leasinggebers geht
  • Erwerbsphase
    • Wertbeständigkeit des Leasingobjekts
    • Perfektioniertes Bauprojekt (oft gar mit wertvermindernder Wirkung)
      • zB Vollautomatisierte Fabrik ohne Drittverwendbarkeit
      • zB luxuriöser Ausbau
    • Grundsteuerfolgen
  • Bauphase
    • ursprünglich (Leasinggeber als Besteller)
      • Baupfusch
      • Bauhandwerkerpfandrechte der am Bau beteiligten Unternehmer und Handwerker
    • nachträglich (Leasingnehmer als Besteller)
      • Bauhandwerkerpfandrecht analog des Mieterbaus
  • Nutzungsphase
    • Absicherung der Leasingzinse
    • Gebäudeschadstoffe
    • Betriebliche Bodenverunreinigungen
  • Veräusserungsphase
    • Instandstellungs- und Anpassungskosten
    • Boden- und Gebäudeschadstoffe
    • Vorbereitung für eine allfällige Zwischennutzung
    • Allgemeine Steuerfolgen
    • Grundsteuerfolgen

Absicherungsgrenzen 

Die Grenzen der Sicherheitsleistungen werden in folgenden Fällen erreicht:

  • Doppel- oder Mehrfachsicherung
  • Verunmöglichung der Anwendung des Immobilienleasing

Sicherungsmittel 

Als Sicherheiten sind denkbar: 

  • Personalsicherheiten
  • Realsicherheiten
  • Weitere Sicherheiten

Bei Konzernstrukturen des Leasingnehmers werden als Sicherheiten eingesetzt:

  • Garantien
  • Schuldbeitritt der Konzernmutter oder einer Schwestergesellschaft (= sog. kumulative Schuldübernahme)
  • Patronatserklärung 
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