Steuern

Abgesehen von den Guidelines des einschlägigen ESTV-Kreisschreibens kann aufgrund des Föderalismus (26 Kantone) und der doch geringen Anzahl an steuerpflichtigen Immobilienleasing-Geschäften nicht von einer gefestigten Steuerpraxis zum Immobilienleasing ausgegangen werden.

Die steuerliche Behandlung der Leasing-Transaktion entscheidet meistens darüber, ob das geplante Geschäft für die Leasingparteien betriebswirtschaftlich Sinn macht. Da der Leasingnehmer letztlich alle Steuern und Abgaben zu tragen hat, wird er im Rahmen eines Kostenvergleichs prüfen, ob er mit einer traditionellen Fremdfinanzierung (Hypotheken) billiger fährt oder nicht.

ESTV-Kreisschreiben

Ersten Aufschluss über die steuerlich relevanten Themen bietet das 

Gegenstand des ESTV-„Kreisschreibens Nr. 19 – Leasinggeschäfte mit gewerblichen oder industriellen Liegenschaften“ bilden:

  1. Einleitung / Allgemeine Vorbemerkungen
  2. Gewinnsteuer des Leasinggebers
  3. Gewinnsteuer des Leasingnehmers
  4. Grundstückgewinnsteuer: Anrechenbare Anlagekosten
  5. Inkrafttreten (06.02.2008), mit Wirkung für die Geschäftsjahre 2007 und später

Steuer-Vorteile?

Vorsichtshalber ist vor einer näheren Prüfung davon auszugehen, dass beim Immobilienleasing mehr Steuerrisiken als Steuervorteile vorhanden sind (wirtschaftliche Betrachtungsweisen, Handänderungen zu Beginn und am Ende des Leasingverhältnisses, Einräumung Kaufsrecht bzw. Rückkaufsrecht usw.). 

Ob das Immobilienleasing – wie vielerorts behauptet – wirklich steuerliche Vorteile bietet, ist im individuell konkreten Einzelfall zu prüfen.

Steuer-Ruling

Es empfiehlt sich, die steuerlichen Implikationen des konkreten Immobilien-Leasing vor Abschluss des Leasingvertrags abzuklären und mit den zuständigen Steuerbehörden vorher abzusprechen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Prüfungsgegenstand bilden jeweilen

  • Gründung besonderer Rechtsträger für das Immobilienleasing-Projekt
    • OpCo        Operation Corporation (Betriebsgesellschaft)
    • PropCo     Property Corporation (Immobiliengesellschaft)
  • Abschreibungsquoten (im Rahmen der Amortisationsquoten?)
  • Abschreibungssätze für Immobilien der Vertragsgegenstand bildenden Art
  • Sonstige Bemessungsgrundlagen
    • Einkommens- und Vermögenssteuern bzw. Kapital- und Ertragssteuern b/separaten Immobilien-Gefässen (OpCo / PropCo)
    • ev. Handänderungssteuer (sofern im Standort-Kanton vorgesehen)
    • Grundstückgewinnsteuer 

Weiterführende Informationen

Allgemein

Literatur

  • JANS THOMAS, Leasing als Instrument der Investitionsfinanzierung in der Industrie und im Gewerbe der Schweiz, Diss. Zürich 1976, S. 34
  • BRUMANN HANSJÜRG, Das Leasinggeschäft heute, Bern und Stuttgart 1979, S. 210 f.
  • BRÜHWILER ALEX, Das Immobilien-Leasing aus steuerlicher Sicht, in: Der Schweizer Treuhänder, Nr. 6/88, S. 235 ff
  • SCHÜPBACH HENRI-ROBERT, Le leasing immobilier, in: ZBGR 64 (1983) 202 f., Ziffer 9
  • GIOVANOLI MARIO, Le Crédit-bail (leasing) en Europe: Développement et nature juridique, Paris 1980, S. 209 ff.
  • MEIER THOMAS, Besteuerung des Immobilienleasinggeschäfts unter besonderer Berücksichtigung der Grundsteuerpraxis des Kantons Zürich, Zürich 1994, S. 62 f. und S. 93
  • MEYER VICTOR / HAFNER STEFAN, Immobilienleasing – Besondere steuerliche Probleme, in : Der Schweizer Treuhänder 5/05, S. 407 ff.

Kreisschreiben ESTV

Cross border Leasing und Besteuerung

  • BGE 2P.292/2004 vom 22.06.2005